Über das Stockwerkeigentum

Über die Geschichte des Stockwerkeigentums

Formen von Stockwerkeigentum gibt es schon seit über 4'000 Jahren. Im klassischen römischen Recht wurde das Stockwerkeigentum durch das Akzessionsprinzip verboten, wobei dies bei weitem nicht flächendeckend durchgesetzt wurde. Eine grössere Verbreitung fand dann das Stockwerkeigentum durch Art. 664 des Codes Napoleon. Auch in der Schweiz erlaubten die Kantone, welche sich in ihrem Privatrecht an dieses Gesetz anlehnten, die Einführung von Stockwerkeigentum (Freiburg, Genf, Neuenburg, Tessin, Waadt, Wallis). Wobei man im Kanton Wallis erste Spuren des Stockwerkeigentums bereits im 12. Jahrhundert ortet. Anders das Zivilgesetzbuch des Kantons Zürich und jene, die sich daran anlehnten (Glarus, Schaffhausen, Thurgau und Zug). Nur in Ausnahmefällen war dort das Stockwerkeigentum erlaubt. Eugen Huber erhielt Ende des 19. Jahrhundert den Auftrag einen Entwurf des Zivilgesetzbuches auf Bundesebene zu verfassen. In seinen Ausführungen behauptet er, die Gesetze erwähnten das Stockwerkeigentum als "eine aus früherer Zeit übernommene lästige Erbschaft, die möglichst rasch liquidiert werden sollte". Das Parlament teilte seine Auffassung trotz Gegenwehr, insbesondere von Walliser Parlamentariern. Das Zivilgesetzbuch trat 1912 ohne Stockwerkeigentum in Kraft. Die Wirtschaft suchte jedoch nach Ersatzformen, um das entsprechende Bedürfnis abzudecken. Diese Ersatzformen wiesen jedoch allesamt Nachteile auf. Sodass Prof. Liver in den 50-Jahren mit der Verfassung eines Entwurfs zur Einführung des Stockwerkeigentums beauftragt wurde. Dieser Entwurf wurde am 19. Dezember 1963 vom Gesetzgeber erlassen. Die Neuerung trat am 1. Januar 1965 in der Form von Art. 712a – 712t ZGB in Kraft.

Begriff und Struktur

Stockwerkeigentum ist ein besonders ausgestaltetes, an einer Liegenschaft oder an einer selbständigen und dauernden Baurechtsdienstbarkeit bestehendes Miteigentum, bei welchem die Befugnisse des Stockwerkeigentümers sowie die gemeinschaftlichen Elemente vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgegeben werden.

In Bezug auf die sachenrechtlichen Aufteilungen, kann folgende Darstellung die Position des Stockwerkeigentums verdeutlichen:

Somit sind die Stockwerkeigentümer grundsätzlich Miteigentümer, deren Rechte sich auf das gesamte Grundstück beziehen. Jeder einzelne verfügt jedoch über ein Sonderrecht, welches ihm erlaubt bestimmte Räume (in Form einer Wohnung, eines Geschäftsraums usw.) ausschliesslich zu benutzen, verwalten und innen auszugestalten. Die Stockwerkeigentümer formen zudem eine Gemeinschaft, welche die gemeinschaftlichen Teile des Stockwerkeigentums (Boden, Dach, Aufzug, Zentralheizung usw.) zusammen verwalten.

Rechtsgrundlagen

Die Rechtsgrundlagen zum Stockwerkeigentum befinden sich hauptsächlich in Art. 712a – 712t ZGB. Als besondere Form von Miteigentum untersteht das Stockwerkeigentum jedoch auch den spezialrechtlichen Bestimmungen dieser Eigentumsform (Art. 646 – 651 ZGB). Schliesslich verweist der Gesetzgeber in Art. 712m Abs. 2 ZGB umfassend auf das Vereinsrecht (insbesondere Art. 64 – 69 ZGB) für die Verwaltung der Gemeinschaft.

Statistik

Gegenwärtig liegen noch keine aktuellen Statistiken aus der Volkszählung 2010 vor. Man kann aber davon ausgehen, dass sich das Stockwerkeigentum sehr stark verbreitet hat. Bereits im Jahr 2000 gab es weit über 500‘000 Wohnungen im Stockwerkeigentum. Hinzu kommen noch alle Geschäftsräume und weitere Nutzungen, welche im Stockwerkeigentum begründet wurden. Heute genügt es eine Zeitung im Bereich des Immobilienmarktes aufzuschlagen, um zu sehen, wieviele Wohnungen und Geschäftsräume verkauft werden. Diese sind in aller Regel Stockwerkanteile.

Vielfalt des Stockwerkeigentums

Stockwerkeigentum besteht nicht einfach in der Form eines Wohnhauses mit mehreren Stockwerken, in welchen jedes Stockwerk eine Wohnung enthält. Zunächst sind die Zweckbestimmungen von Stockwerkeigentum grundsätzlich unbeschränkt. So kann eine Gewerbebaute, ein Einkaufszentrum, eine Bürobaute, ein Hotel oder auch eine Industriebaute die Form von Stockwerkeigentum annehmen. Stockwerkeigentum kann sich auf ein einzelnes Gebäude oder auf mehrere Gebäude erstrecken. Es kann in einem Gebäude einen einzelnen Anteil oder mehrere Anteile enthalten. Verbreitung findet Stockwerkeigentum zwar vor allem in den urbanen Zentren oder in den Fremdenverkehrsregionen. Mittlerweile gibt es jedoch auch Stockwerkeigentum in ländlichen Gebieten.